も！理想の住まいを叶えるための第一歩が、土地探し。希望する家が建てられるのか、どのような周辺環境なのか、といった情報を確認しながら検討することが大切です。そこで、エリアごとに目的や制度の定められた「用途地域」を参考にしてみませんか？この記事では、用途地域の基礎知識や調べ方、用途地域にもとづいた土地選びのポイントを紹介します。（※この記事は、2024年11月時点の情報で作成しています。）
この記事のポイント
- ・用途地域は、土地の利用方法を定めた13の区分。
- ・理想の家や暮らし方に応じた土地選びの指標になる。
- ・ウェブサイトや自治体の窓口、不動産会社への相談で確認可能。
用途地域の基礎知識
用途地域の目的とは？
無秩序な開発を防止することを目的に、都市計画法という法律によって、どのエリアにどのような建物を建てられるかを定めています。そのなかで、市街地の利用方法を定めるために設けられた区分が「用途地域」です。
まず、土地は「都市計画区域」と「準都市計画区域」に分けられます。それらが定められていないエリアは「都市計画区域外」です。つぎに、都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分けられます。市街化区域は計画的な市街地の形成を目的とし、用途地域が設定されています。市街化調整区域は市街地化を抑制するエリア。それらの区分をしないエリアが非線引き区域です。
「用途地域」は、市街化区域の土地を13種類にエリア分けし、都市全体の秩序ある発展を目指しています。例えば、住居系の用途地域には住宅や小規模な店舗を建てることができ、商業系の用途地域には大規模な店舗やオフィスビルを建てることができます。
用途地域と建築物のルール
用途地域ごとに、建築物の建ぺい率や容積率、建物の使用目的などが定められています。建ぺい率は敷地に建てられる建物の占有面積の割合、容積率は敷地に建てられる建物の総床面積の割合です。用途地域ごとに建物の高さや種類を制限することで、街の環境が保たれています。
用途地域の種類とそれぞれの特徴
用途地域は全部で13種類あり、大きく住居系・商業系・工業系の3つに分類することができます。
住居系（第一種低層住居専用地域〜準住居地域）
おもに住宅の建設を目的としたエリアで、第一種低層住居専用地域から準住居地域までの8つの区分があります。特に低層住居専用地域では建物の高さや用途が厳しく制限されており、騒音が少なく落ち着いた生活が送れる環境が整っています。
商業系（近隣商業地域、商業地域）
近隣商業地域と商業地域の2つに分かれています。どちらも商業施設やオフィスビルの建築が許可されており、利便性が高く賑わいのあるエリアとなっています。
工業系（準工業地域、工業地域、工業専用地域の3区分）
準工業地域、工業地域、工業専用地域の3つがあります。このエリアでは工場や産業関連施設の建設が進められます。
こんな方にはこの用途地域がおすすめ
用途地域は、希望する暮らし方に合わせた土地探しの目安になります。
静かに暮らしたい方におすすめ【第一種低層住居専用地域】
第一種低層住居専用地域は、緑豊かで閑静な住宅街が多いです。子育て世帯や落ち着いた環境で生活を送りたい方に向いています。ただし基本的にコンビニやスーパーも建築できないため、買い物の際に少し足を伸ばす必要があるかもしれません。
バランスの良い環境を求める方におすすめ【第二種中高層住居専用地域】
第二種中高層住居専用地域は、中層マンションや戸建て住宅が多く、住環境と都市機能のバランスが取れたエリアです。利便性を求めつつ、落ち着いた暮らしを希望する方に向いています。
生活利便性を重視する方におすすめ【近隣商業地域】
近隣商業地域は、駅近で商業施設が多く利便性が高いエリアです。商店街や幹線道路（国道や県道）沿いが多い傾向にあります。買い物がしやすく、都心へのアクセスを重視する方に向いていますが、賑やかな環境であることも多いです。
賑わいのある生活をしたい方におすすめ【商業地域】
商業地域はおもに市街の中心や主要駅の周辺になり、ショッピング施設やオフィスビル、飲食店などが立ち並びます。利便性の高さを重視する方に向いていますが、キャバクラやナイトクラブも建築できるため、深夜まで賑わいが絶えない点に注意が必要です。また、地価が高く住宅用地の売出しもあまりないため、このエリアに住むにはほぼマンションを選択するにことなります。
用途地域から土地を探すメリット
ライフスタイルに合った土地を選ぶことができる
用途地域ごとに建築できる建物の種類が決められているため、どの程度の静かさなのかや、利便性が期待できるかの目安になります。
希望の家が建てられるかどうか分かる
用途地域ごとに建築物の高さや大きさの制限が定められているため、希望する家がその土地に建てられるかどうかを事前に確認できます。
その地域の将来性を確認できる
用途地域ごとに今後の開発の見通しが立つため、将来の生活環境を想像しやすくなります。例えば、商業系の用途地域は今後も商業施設が増えていく可能性が高いです。
用途地域の調べ方
用途地域が土地選びの参考になることがわかりましたが、どのように調べればよいのでしょうか？
用途地域データの提供サイト
用途地域の情報はウェブサイトで公開されています。用途地域ごとに色分けした地図が掲載されているため、視覚的にわかりやすいです。
関連サイト：国土数値情報ダウンロードサイト（国土交通省）
関連サイト：東京都 都市整備局
関連サイト：用途地域マップ
自治体の窓口役所やウェブサイト
市区町村のウェブサイトや役所の窓口でも、用途地域の情報を確認することができます。ネットで検索する場合は「調べたい地域名（市区町村）」＋「用途地域」をキーワードにすると、知りたい情報にアクセスできます。
不動産会社や専門家に相談する
土地探しの段階で不動産会社などの専門家に相談するのもおすすめです。ハウスメーカーに相談すれば、理想の住まいを実現できるかどうかを確認しながら土地探しを進めることができます。
まとめ：用途地域を味方にして、理想の土地探しをしよう
用途地域を知ることは、自分たちのライフスタイルや価値観に合った土地を探す手助けになります。エリアごとの特徴やルールを把握して、理想の住まいを実現できる土地を見つけましょう。用途地域についてより詳しく知りたい方や土地探し相談会への参加をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。
